Die neue Grundsteuer bereitet vielen Eigentümern Kopfschmerzen. Damit die Finanzämter Grundstücke und Immobilien neu bewerten können, muss bis 31.01.2023 eine Grundsteuer-Erklärung über das Portal Elster abgegeben werden. Lesen Sie hier, was es mit der Grundsteuerreform auf sich hat und anhand welcher Faktoren die neue Grundsteuer berechnet wird.
Warum gibt es überhaupt eine neue Grundsteuer?
Die bisherige Berechnung der Grundsteuer basiert auf den sogenannten Einheitswerten. Dadurch wurden Grundstücke in Westdeutschland nach ihrem Wert aus dem Jahr 1964 berücksichtigt, in Ostdeutschland nach Werten aus dem Jahr 1935.
Da sich Grundstücks- und Gebäudewerte seit diesen Jahren in Ost und West unterschiedlich entwickelt haben, kam es nach dem bisherigen System zu steuerlichen Ungleichbehandlungen. Die Höhe der Grundsteuer für vergleichbare Immobilien schwankte teils erheblich. Bereits im Jahr 2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht dieses Bewertungssystem für verfassungswidrig. Daraufhin musste bis Ende 2019 ein neuer Gesetzesrahmen geschaffen werden. Für dessen Umsetzung bleibt den Gemeinden aber bis zum 31. Dezember 2024 Zeit.
Ab dem 1. Januar 2025 wird dann eine angepasste Grundsteuer auf Grundlage des neuen Rechts erhoben. Um eine faire Verteilung zu gewährleisten, müssen Eigentümer bis zum 31.01.23 eine Grundsteuer-Erklärung abgeben. Welche Daten dafür notwendig sind und viele weitere Praxis-Tipps zur Grundsteuererklärung in ELSTER lassen sich online finden.
So berechnet sich die Grundsteuer
Die Grundsteuer setzt sich aus drei Faktoren zusammen, die miteinander multipliziert werden: dem Wert des Grundbesitzes, der Steuermesszahl und dem Hebesatz.
Der erste Schritt ist die Berechnung des Grundsteuerwerts. Wesentliche Faktoren dafür sind der Bodenrichtwert und die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete. Diese hängt unter anderem von der sogenannten Mietniveaustufe der jeweiligen Gemeinde ab. Je höher also die Mietniveaustufe, desto höher ist tendenziell die Miete in einer Gemeinde. Weitere Faktoren sind Fläche und Art des Grundstücks sowie das Alter des Gebäudes. Die Bodenrichtwerte sind in den jeweiligen Bodenrichtwertinformationssystemen der Länder einsehbar. Die Einordnung der Gemeinden in Mietniveaustufen hat das Bundesfinanzministerium auf Basis von Daten des Statistischen Bundesamtes über die Durchschnittsmieten in allen 16 Ländern vorgenommen.
Im zweiten Schritt wird die Wertsteigerung ausgeglichen, die im Vergleich von den veralteten Werten entstand. Dazu wird die sogenannte Steuermesszahl – ein für die Berechnung der Grundsteuer wichtiger Faktor – etwa auf ein Zehntel des bisherigen Werts gesenkt. Für Wohngrundstücke mit Ein- und Zweifamilienhäusern, Mietwohngrundstücken und Wohnungseigentum wird der Wert von 0,35 auf 0,031 Prozent gesenkt. Die Kosten für Nichtwohngrundstücke wie zum Beispiel Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und Teileigentum werden auf 0,034 Prozent gesenkt. Bis auf Sachsen und das Saarland sind diese Sätze bundesweit einheitlich.
Letzter Teil der Berechnung ist der Hebesatz, der durch die Gemeinden und Kommunen festgelegt wird. Inwiefern die Hebesätze durch die Grundsteuerreform angepasst werden, ist noch offen. Bisher liegen sie in der Regel zwischen 0 und 1.050 Prozent.
Da die Grundsteuer meist auf den Mieter umgelegt werden kann, ändert sich nichts an der Eigenkapitalrentabilität für Investoren.
Gesamtheit der Grundsteuer bleibt etwa gleich
Die Grundsteuerreform hat zur Folge, dass manche Grundeigentümer etwas mehr zahlen müssen, während andere sogar mit einer Reduzierung ihrer Grundsteuer rechnen können. Im Großen und Ganzen wird das Gesamtaufkommen der Grundsteuer in etwa gleich bleiben. Die Umsetzung der neuen Steuerrichtlinien kann bei Grundeigentümern zunächst noch Kopfzerbrechen hervorrufen. Online lassen sich jedoch vollumfängliche Ratgeber zur Grundsteuerreform, wie beispielsweise von Immowelt, finden, die Klarheit schaffen.